北上资本:租房新升级 品牌长租公寓方兴未艾

日期: 2017-04-06
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北上资本:租房新升级 品牌长租公寓方兴未艾

导读:
抑制投资性买房需求,坚持住房的居住属性,建立房地产市场平稳健康发展的长效机制,是当前房地产政策的主基调。在大背景的影响之下,各大房企纷纷发力长租公寓市场,在终端环节,房屋托管市场也开始出现,品牌长租公寓正方兴未艾。

 各大房企纷纷试水长租公寓

租房是一个非常大的市场,细分到长租公寓,市场规模至少有1万亿元,这是很有诱惑力的。此外,新进入城市的新市民80%靠租房,长租公寓有很大的需求,但是在长租公寓领域没有独角兽的领军人物。万科今年把长租公寓作为很重要的着力点,主要在核心城市发展。2016年已经有1.6万间出租公寓。
旭辉集团副总裁林峰近则在他的私人朋友圈里转发了他们做长租公寓的文章,并称希望未来可以做到20万间。这家房企去年才刚进这个行业,但他们看起来野心勃勃。
不止这些,包括招商、远洋、龙湖、阳光城等一众房企近年来都开始涉水长租公寓。据了解,在中国排名前三十的房企中,已经有三分之一进入这个领域。

北上资本:租房新升级 品牌长租公寓方兴未艾

租房新升级,看好品牌长租公寓发展前景

长租公寓市场为什么能够从焦灼的房地产市场中杀出一条斜路 从性质上看,公司化的长租市场有别于传统租赁市场与二房东模式,规避了执行端的一些难题,成为了传统租赁市场的有效补充。另一方面,长租公寓也是去库存的一种有效方式,因此受到房企和资本市场的关注。因此,品牌长租公寓拥有优秀的发展前景。
具体原因如下:
1
)租房——服务两亿人,规模过万亿的市场。
租房是满足1亿新城市人居住需求的主要手段,我们估计,全国住房租赁市场规模超过1.1万亿元,服务对象已达1.8亿人。但由于城市化进入中后期,流动人口增速放缓,租房市场规模扩张将主要依赖于住房自有率降低(更多人以租代买),总量空间有限。而中国多数城市的租房负担(租金/收入比)在20~30%的国际合理区间,租金未来涨幅要看收入提升速度。
2
)趋势——消费升级+城市分化。
传统租房市场中的诸多痛点以及租客对于居住品质的追求(90后租客比重已经超过60%)促使租房市场改革迫在眉睫,未来租房市场将走向品牌公寓的消费升级,据预测,核心20个城市的中端以上住房租赁市场规模可达年租金2500亿元以上;同时房价上涨拉长租房居住周期2~3年,我们认为在购房难度大、年轻人口多、新增土地供给少的一二线城市(上海、北京、深圳、广州、天津、武汉、南京、杭州、厦门、济南等),将迎来更为持续的租房需求。
3
)竞争——有品牌、成本低的公司将致胜。
由于管理成本、资产获取等原因,住房租赁在长期是个慢工出细活的苦行业。目前中国长租公寓品牌超500家,行业仍处于前期融资、抢占市场份额阶段,集中度偏低。目前市场主流的长租公寓品牌中,规模最大的为自如品牌。品牌公寓的盈利模式主要是赚取租金差,项目IRR一般在15~20%区间,投资回收期5年左右,盈利关键点在于低成本房源,未来更为看好有品牌能融资、集中式获取房源的公司突围而出。

北上资本:租房新升级 品牌长租公寓方兴未艾

协纵金芒-品牌长租公寓的早期探索者

近年来,国务院文件正式把公寓定性为生活性服务业,从政策层面鼓励公寓业态的发展;另一方面,营改增有望实现公寓租赁业2%以上的税率下降。在此带动下,长租公寓成为新的投资热点,新品牌不断涌现。 
目前,长租公寓品牌主要布局于一、二线城市,以一线城市北上广深为主,并向南京、成都、杭州、苏州拓展。在具体布局上,各品牌还在不同城市巩固阵地。如广州的YOU+,成都的优客逸家,南京未来域等。而作为最早一批探索品牌长租公寓的协纵金芒公寓的阵地则是在深圳。 协纵金芒公寓,在深圳主要为白领居住服务。主要选择地铁沿线高档住宅,从安全性、舒适度、配套完善度等方面筛选楼盘,打造现代白领公寓。室内统一配置品牌家电家具,24小时监控管理,同时配套定期保洁。
据悉,此类品牌长租公寓的定位人群是年轻白领,他们对居住品质要求较高,对价格的敏感度则较低,因此房源良好的硬件、软件是其考虑的关键要素。此类品牌长租公寓市场前景广阔,在投资价值角度值得保持关注。


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